新年剛開工，多個(gè)城市首套房貸款利率就傳出下調(diào)的消息。1月31日晚，南寧住建部門發(fā)布消息，將首套住房商貸利率下限下調(diào)為3.7%。
(資料圖)
這項(xiàng)政策的出臺(tái)，對(duì)南寧的房地產(chǎn)行業(yè)將有什么樣的影響？開年來，南寧樓市表現(xiàn)如何？
多家銀行降低首套房貸利率業(yè)內(nèi)人士：樓市恢復(fù)仍需時(shí)間
2月1日，南寧某樓盤置業(yè)顧問李女士告訴記者，他們已經(jīng)接到多家銀行降低首套房貸利率的通知。
李女士：“中行、交行、農(nóng)行這些銀行已經(jīng)通知我們降利率了，這兩天利率降了，確實(shí)是蠻多人奔著利率降（來）的?！?/blockquote>今年1月5日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。經(jīng)過梳理，包括南寧在內(nèi)的38個(gè)城市滿足條件。該政策發(fā)布之后，鄭州、天津等十多個(gè)城市跟進(jìn)調(diào)整首套房貸利率。
廣西宇洋置業(yè)公司總經(jīng)理?xiàng)顐トA表示，新政落地之快，給新年樓市打了一針強(qiáng)心劑，但市場(chǎng)的修復(fù)仍需要時(shí)間。
楊偉華：“應(yīng)該說這個(gè)（調(diào)整）是在我們預(yù)判之中的。2月1日早上我們的客戶去銀行辦理面簽的時(shí)候，柜臺(tái)的經(jīng)理已經(jīng)明確告訴他，這個(gè)面簽從2月1日開始，利率就開始按照首套3.7%計(jì)算了。我覺得從這個(gè)方面來說，地方在執(zhí)行這個(gè)（政策的）速度上，確實(shí)是非?？斓摹奈覀冃袠I(yè)內(nèi)看，2023年上半年，大部分的人，包括我自己在內(nèi)，會(huì)覺得它是一個(gè)恢復(fù)期，或者是叫試探期。利率的調(diào)整它不像價(jià)格一下子調(diào)整多少或者其他，不是一劑猛藥，所以你說要特別期待它展現(xiàn)出非常爆炸式的效果，這個(gè)不太現(xiàn)實(shí)，因?yàn)槲宜懔艘还P賬，就是所謂的前利率和現(xiàn)利率，4.1%和3.7%，它每月的月供大概是相差220元，它的立竿見影的效果不會(huì)特別快?！?/blockquote>春節(jié)南寧樓市火熱現(xiàn)在是上車好時(shí)機(jī)嗎？
南寧住建官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2023年1月21日-1月27日，全市商品房網(wǎng)簽成交套數(shù)同比增幅為415.79%，成交面積同比增長(zhǎng)638.13%。南寧市住建部門的市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果顯示，2023年春節(jié)1月21日-27日，市區(qū)103個(gè)營(yíng)業(yè)項(xiàng)目到訪量2889組，商品房成交332套，實(shí)際的成交量遠(yuǎn)大于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。那么，如何看待房地產(chǎn)市場(chǎng)在春節(jié)期間的交易火熱呢？
南寧一售樓部現(xiàn)場(chǎng) 圖源邕有家
雖然春節(jié)期間南寧市的看房熱情上漲、成交數(shù)據(jù)上漲，但縱觀2023年1月份的表現(xiàn)，易居企業(yè)集團(tuán)·克而瑞廣西區(qū)域副總經(jīng)理韋鳳仙表示，樓市回暖言之尚早。
韋鳳仙：“從往年的情況來看，對(duì)南寧來說，春節(jié)都是一個(gè)傳統(tǒng)的（銷售）淡季，這個(gè)是大家需要達(dá)成一致的。但是在今年，這個(gè)傳統(tǒng)的淡季它又不太一樣，因?yàn)樗瓉砹艘粋€(gè)疫情以及房地產(chǎn)政策的雙拐點(diǎn)。所以這個(gè)春節(jié)來看，看房的熱情是高漲的，就是來訪量是增加的，但是轉(zhuǎn)化率是低的，就是購(gòu)房決策的周期是拉長(zhǎng)的。真正成交的話，它還是跟去年是差不多的，它沒有一個(gè)大家期待的爆點(diǎn)，或者是說沒有成交量的一個(gè)爆發(fā)。一個(gè)是觀望情緒仍在，期待更好的政策或者更低的價(jià)格；另外一個(gè)歸根到底是購(gòu)買力問題，尚未得到較好修復(fù)。待經(jīng)濟(jì)修復(fù)后，個(gè)人收入隨之得到修復(fù)，方可期待購(gòu)買力的恢復(fù)?！?/blockquote>2022年至今，國(guó)家層面頻頻出手穩(wěn)樓市、保交付，同時(shí)，南寧陸續(xù)出臺(tái)了購(gòu)房契稅補(bǔ)貼、公積金貸款放松條件等利好政策，助力購(gòu)房者實(shí)現(xiàn)安居夢(mèng)。那么當(dāng)前階段是否是“上車”好時(shí)機(jī)？
易居企業(yè)集團(tuán)·克而瑞廣西區(qū)域副總經(jīng)理韋鳳仙認(rèn)為：“利率下調(diào)這個(gè)政策從獲利的層面來看，它最大的獲利者就是購(gòu)房者，新政策在努力地去減輕、緩解購(gòu)房者的月供壓力，這個(gè)還是很有誠(chéng)意的。但是我們也需要看到，就是我們的購(gòu)房決策，它不僅僅是取決于月供壓力，首付門檻也是一個(gè)很大的考量因素。所以我個(gè)人認(rèn)為，這個(gè)只是2023年開春以來第一個(gè)比較大的動(dòng)作，后續(xù)的話，據(jù)我所了解也好，或者是對(duì)于行業(yè)的判斷也好，我們南寧市在上半年應(yīng)該還會(huì)持續(xù)、陸續(xù)地出一些更加利好的政策，在C端也好，在房企的層面也好，都會(huì)有這些（利好）政策出來。這些政策出來之后，我們就可以去期待所謂的市場(chǎng)回暖。”從2023年1月份的成交情況來看，良慶區(qū)、江南區(qū)和青秀區(qū)是南寧的置業(yè)熱門城區(qū)，廣西宇洋置業(yè)公司總經(jīng)理?xiàng)顐トA認(rèn)為，接下來，南寧的這些板塊或?qū)⒊蔀橘?gòu)房者關(guān)注熱點(diǎn)。
楊偉華：“我個(gè)人覺得2023年的第一個(gè)信號(hào)就是改善會(huì)回歸青秀區(qū)。青秀區(qū)鳳嶺北今年會(huì)有大概4個(gè)盤左右入市，從目前的產(chǎn)品來看，還有購(gòu)房者的關(guān)注，包括客戶的問詢的程度看，大家的關(guān)注度非常高。第二個(gè)鳳嶺南它沿江邊還是有一些地塊，結(jié)合鳳嶺南北今年入市的新盤大概可能會(huì)有6個(gè)左右，這些盤肯定是作為南寧市的改善的風(fēng)向標(biāo)。第二個(gè)信號(hào)就是江南區(qū)今年仍然會(huì)在剛需的區(qū)域里面維持比較強(qiáng)勢(shì)的地位。第三點(diǎn)，我們是覺得今年像青秀東，也就是所謂的仙葫，這個(gè)板塊可能會(huì)有點(diǎn)起色，一個(gè)是它跟民族大道延長(zhǎng)線明月路已經(jīng)通了，第二個(gè)是青秀東結(jié)合整個(gè)東部產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展，越來越多的人往那邊去，這類人群他其實(shí)是剛需的一個(gè)主力人群?！?/blockquote>業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，開年房貸利率首降，信號(hào)意義大于拉動(dòng)作用。我們也相信，隨著政策暖風(fēng)頻吹，在利好政策作用下，市場(chǎng)信心將逐漸得以恢復(fù)。
首套房貸利率降了存量房貸利率能降嗎？要提前還貸嗎？
1月31日晚官方發(fā)布“首套住房商貸利率下限下調(diào)為3.7%”的消息后，不少網(wǎng)友疑問：之前5~6%利率上車的，該怎么辦？
對(duì)于已經(jīng)貸款買房的人來說，要看的是存量房貸利率。
首先，我們的房貸利率=LPR+政策加點(diǎn)/減點(diǎn)+銀行加點(diǎn)/減點(diǎn)。
簡(jiǎn)單總結(jié)：如果你已經(jīng)買了房，你的房貸利率，跟著LPR變動(dòng)，LPR降了你的房貸利率就會(huì)降，反之亦然。
此前中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2023年1月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。兩個(gè)品種LPR均與上月水平持平。這是自去年8月以來，LPR連續(xù)第5個(gè)月保持“按兵不動(dòng)”。
存量房貸利率會(huì)不會(huì)變？經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)分析，這個(gè)可能性非常小：
首先這是貸款人和商業(yè)銀行的契約，調(diào)控政策沒有動(dòng)力撕毀這份契約，讓商業(yè)銀行承受損失。同理，如果商業(yè)銀行強(qiáng)行將承諾的房貸利率折扣取消，貸款人也不會(huì)同意。
其次，降低存量房貸利率和當(dāng)前的樓市調(diào)控方向關(guān)聯(lián)不大，現(xiàn)在的政策方向主要是充分鼓勵(lì)并滿足剛性和改善型的購(gòu)房需求，讓市場(chǎng)流動(dòng)活躍起來。
個(gè)人應(yīng)該提前還款嗎？
對(duì)個(gè)人來說，判斷是否需要提前償還個(gè)人貸款，最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息。如果投資收益率高于貸款利率，則可考慮將資金更多用于投資；反之則可以考慮部分或全部?jī)斶€貸款。當(dāng)然，還需要為生活日常支出與未來養(yǎng)老、醫(yī)療等留足資金。扎堆提前還貸并不可取。
從還款方式看，一般來說等額本金這種還款方式前期償還的本金多、利息少，相比來說提前還款會(huì)更劃算一點(diǎn)；等額本息這種還款方式前期償還的利息多、本金少，如果還款已過一半，其實(shí)可以不考慮提前還款。另外，如果是公積金貸款，由于利率顯著低于市場(chǎng)上一般貸款的利率，也可以不用考慮提前還款。
據(jù)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)報(bào)道，2023年，隨著我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)回暖，資本市場(chǎng)上升概率較大，而貸款利率還有下行可能，提前償還貸款需要慎重考慮。
總的來說，房貸利率降低，對(duì)購(gòu)房人是件好事，但不能孤立地看待利率的作用，要發(fā)揮它的政策效用，還要考慮購(gòu)房政策間的相互作用和影響。比如，利率降低和中介費(fèi)率調(diào)整疊加，適當(dāng)減輕購(gòu)房者的壓力，更加有利于首套房需求釋放；利率降低和首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)改善疊加，也有利于真正地滿足改善型需求。
記者：劉慶部分內(nèi)容來源：930老友記綜合自經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)、經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)、金融時(shí)報(bào)
